サザンコーストA棟資料アーカイブ

防災マンションの地震保険、管理組合と各住戸は何をかけるのか

大きな地震でマンションの柱や外壁が傷んだとき、直す費用はまず管理組合の修繕積立金から出ることになります。部屋の中の壁や床、家具や家電の被害は、それぞれの住戸の持ち主が負担します。地震保険はこの二つに別々に備える保険で、共用部分は管理組合が、専有部分と家財は各住戸がかけるのが一般的です。どちらか一方だけでは足りない場面があることや、火災保険だけでは地震の被害がほぼ補われないことを知っておくと、総会で保険の更新が議題になったときや、自宅の保険を見直すときに、何を確かめればよいかがはっきりします。

地震保険は火災保険にセットでしか入れない

財務省と日本損害保険協会によると、地震保険は、地震、噴火、それらによる津波で居住用の建物や家財が受けた損害を補う保険です。単独では契約できず、火災保険に付ける形で入ります。火災保険の契約期間の途中からでも付けられます。保険会社が負う支払いの責任を政府が再保険（保険会社のための保険）で引き受けており、法律にもとづいて国と保険会社が共同で運営しています。裏を返すと、火災保険だけでは地震の被害は補われません。日本損害保険協会などが管理組合向けに作ったチラシは、地震による火災も火災保険では補償されないと明記しています。地震のあとに起きた火事で部屋が焼けても、火災保険の本体からは保険金が出ないということです。火災保険には「地震火災費用保険金」という支払いが用意されていることがありますが、総務省消防庁の解説は、これを建物や家財が半焼以上になったときの見舞金という位置付けだと説明しています。

保険金額は火災保険の30〜50％、上限もある

地震保険の金額は、セットする火災保険の保険金額の30％から50％の範囲で決めます。建物と家財は別々に契約し、上限は建物が5,000万円、家財が1,000万円です。火災保険と同じ額にはもともと設定できない仕組みです。協会のチラシも、地震保険の保険金だけで元どおりの家を建て直せるとは限らず、被災後の当面の生活を支える保険だと位置付けています。なお、共用部分を管理組合がまとめて契約するときに、この上限がどう当てはめられるかは、今回確かめた公的資料には書かれていませんでした。契約先の保険会社に確かめるのが確実です。保険料は建物の構造と所在地で決まり、免震や耐震の性能に応じた割引があります。個人が払った地震保険料は一定額を所得から差し引くことができ（地震保険料控除）、財務省によると所得税で最高5万円、住民税で最高2万5千円です。

損害は4段階で認定され、支払う割合が決まっている

地震保険は、実際の修理費を積み上げて払う保険ではありません。損害の程度を4つに分け、保険金額のうち決まった割合を払います。2017年1月1日以降に始まった契約では、次のとおりです。

全損：保険金額の100％（時価が限度）
大半損：保険金額の60％（時価の60％が限度）
小半損：保険金額の30％（時価の30％が限度）
一部損：保険金額の5％（時価の5％が限度）

建物の場合は、柱や基礎、外壁など構造上主要な部分（主要構造部）の損害額で決まります。建物の時価の50％以上なら全損、40％以上50％未満なら大半損、20％以上40％未満なら小半損、3％以上20％未満なら一部損です。時価とは、同じものを新しく建てる費用から、使って古くなった分を差し引いた額をいいます。家財は、家財全体の時価に対する損害の割合が80％以上、60％以上、30％以上、10％以上のどこに当たるかで4段階が決まります。一部損に届かない損害には保険金が出ません。協会のチラシは、エレベーターや給排水設備など主要構造部以外だけが壊れた場合も支払われないと注意しています。また、この損害の認定は、市町村が出す「り災証明書」の判定とは目的が違う、別のものです。

マンションは1棟全体で見るのが基本

日本損害保険協会がまとめた「損害の認定基準」は、分譲マンションなど区分所有建物の扱いをこう定めています。建物は1棟全体で損害を認定し、ある住戸（専有部分）の損害が1棟全体より大きい場合には、その住戸を個別に認定します。家財は、それを収めている住戸ごとに認定します。鉄筋コンクリート造の建物では、まず建物全体の沈下や傾きを調べます。それで全損に届かなければ、柱やはりなど構造の種類ごとに決めた箇所の傷み具合を調べ、沈下や傾きの分と合算します。住戸を個別に認定するときは、その住戸の内壁、床、天井の傷みを見ます。この仕組みのもとでは、柱や外壁が傷んで1棟全体が小半損と認定されても、その修繕費を保険金でまかなえるのは、管理組合が共用部分に地震保険をかけている場合だけです。

共用部分は管理組合、専有部分と家財は各住戸

区分所有法は、共用部分に損害保険をかけることを「共用部分の管理に関する事項」とみなしています（令和8年4月1日施行の条文で第18条第6項）。管理に関する事項は、規約に別の定めがなければ集会（総会）の決議で決めます。国の標準管理規約（令和7年改正）は、管理組合が共用部分について火災保険や地震保険を契約することを区分所有者が承認すると定めています（第24条）。保険金の請求と受領は理事長が区分所有者を代理し、受け取った保険金は原因となった傷みの修繕に充てることも定めています（第24条の2）。協会などのチラシは、玄関、廊下、外壁などの共用部分を補う地震保険は管理組合が、室内や間仕切り壁などの専有部分を補う地震保険は各区分所有者が入るのが一般的だとしています。家財は住戸ごとに認定されるので、家具や家電への備えは、各住戸が自分の火災保険に家財の地震保険を付けているかどうかで決まります。

地震保険を付けている管理組合は半分ほど

国土交通省の令和5年度マンション総合調査で、管理組合が結んでいる損害保険を尋ねたところ（1,589組合、複数回答）、掛け捨て型の火災保険は84.1％でしたが、地震保険は53.0％でした。火災保険には入っていても地震保険は付けていない管理組合が、少なからずあることになります。先のチラシは、東日本大震災で修繕積立金が足りず住民に追加の負担をお願いしたところ、被害の少なかった階の住民から反対が出て、修復が進まなかった例を紹介しています。同じチラシには、当時地震保険に入っていた仙台圏のマンションの9割以上が保険金を受け取り、修繕費に充てたという地元の支援団体の調査結果（2012年）も載っています。地震保険には保険料がかかるので、修繕積立金の残高や建物の耐震性と比べながら、かけるかどうか、いくらにするかを総会で判断することになります。加入の手続きには時間がかかり、南海トラフ地震臨時情報が出たときなどはすぐに入れないことがある、とも書かれています。

考えるための問い

自分のマンションの共用部分の保険に、地震保険は付いているでしょうか。付いているなら保険金額は火災保険の何％で、次の更新はいつでしょうか。理事会で保険証券を確かめてみてはどうでしょう。
1棟全体が「小半損」と認定されたら、支払われるのは保険金額の30％です。その額と修繕積立金の残高を合わせて、共用部分の修繕費をまかなえるでしょうか。
自宅の火災保険に、専有部分と家財の地震保険を付けているでしょうか。地震のあとの火事は火災保険の本体では補われないことを、家族で共有できているでしょうか。

マンション管理の基礎知識公的な出典で確かめた、マンション管理の一般的な知識