修繕と設備長期修繕計画は何年ごとに見直し、どこを確かめるか
マンションの外壁や屋上、給水管やエレベーターは、年数がたてば必ず傷みます。その修繕を、いつ、どのくらいの費用で行うかを30年以上先まで書き出したものが長期修繕計画です。毎月の修繕積立金の額は、この計画をもとに決まります。計画は一度作れば終わりではなく、数年ごとに見直され、そのたびに総会で決議します。見直し案が総会に出たとき、どこを見れば計画の良し悪しを判断できるのかを、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」に沿って説明します。
長期修繕計画は何を決めておく計画か
ガイドラインは、長期修繕計画を作る目的を三つ挙げています。将来の工事の内容とおおよその時期と費用をはっきりさせること、修繕積立金の額の根拠をはっきりさせること、そして工事の計画を前もって組合員どうしで合意しておき、実際の工事を進めやすくすることです。計画に盛り込む中身は、計画期間、推定修繕工事項目（どの部分をどう直すか）、修繕周期（何年ごとに直すか）、推定修繕工事費、収支計画の五つで、これらをもとに修繕積立金の額を出します。 ただし、計画に書かれた工事の時期や金額は確定したものではありません。ガイドラインは、工事の時期はおおよその目安で立地などによって変わること、物価や金利、消費税率のように先が読めない要素を含むことをはっきり書いています。そのうえで、一定期間（5年程度）ごとに見直すことを計画の前提にしています。 このガイドラインは平成20年6月に作られ、令和3年9月に大きく改訂されました。その後、令和6年6月にも一部が改訂されています。令和8年10月21日に国土交通省のページで確かめた時点では、令和6年6月7日の改訂が最新でした。計画期間はなぜ30年以上なのか
ガイドラインは、計画期間を30年以上とし、しかも大規模修繕工事が2回入る長さ以上にするよう定めています。令和3年9月の改訂より前は、すでに建っているマンションの計画期間は25年以上とされていました。この改訂で、新築と同じ30年以上にそろえられました。 30年という長さには理由があります。外壁塗装や屋上防水をまとめて行う大規模修繕工事は、一般に12〜15年程度の周期で行われます。また、エレベーターの取替えのように30年前後で大きな費用がかかる工事もあります。計画期間が短いと、こうした大きな出費が計画の外に出てしまい、積立金が足りるかどうかを正しく判断できません。 それでも、30年の計画にすべての工事が入るとは限りません。ガイドラインは、サッシなどの建具の取替えや給排水管の取替えは、修繕周期が計画期間より長く、計画に入っていない場合があると注意しています。新築から15年目以降の見直しでは、それまで計上していなかった給排水管の取替えを加える必要が出てくることがあり、そのぶん工事費の合計が増えて、積立金の額も見直すことになります。見直しは5年程度ごとに行う
ガイドラインは、5年程度ごとに建物と設備の調査と診断を行い、その結果にもとづいて計画を見直すよう求めています。見直しが必要な理由として挙げているのは、建物と設備の傷み具合、社会環境や暮らし方の変化、新しい材料や工法の登場による修繕周期や単価の変化、金利や物価や工事費の変動の四つです。見直しにはおおむね1〜2年かかるため、見直しそのものも計画的に進める必要があります。 見直しの時期は、大規模修繕工事の直前、直後、その中間のいずれかになることが多いとされています。中間の時期に行うときは目で見る程度の簡単な調査で済ませ、工事の直前や直後に行うときは工事のための詳しい調査の結果を使います。ガイドラインはさらに、管理規約に、計画と修繕積立金の額を5年程度ごとに見直す決まりを置くことが望ましいとしています。A棟の規約ではどうなっているか、管理規約のコーナーで確かめてみてください。 見直しの間隔は、自治体がマンションの管理計画を認定する「管理計画認定制度」の基準にも関係します。国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトの資料（令和7年3月）では、長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされていることが基準の一つです。国土交通省の令和8年8月1日現在の資料では、令和9年4月1日からこの基準が「申請日前5年以内」に変わると示されています。部位ごとの修繕周期の目安
ガイドラインのコメントには、標準的な様式の記載例から取った修繕周期の例が載っています。主なものは次のとおりです。- 外壁塗装、屋上防水の補修：12〜15年
- 屋上防水の撤去と新設：24〜30年
- 鉄部の塗装：5〜7年
- 給水管と排水管：更生（管の内側を補修する工事）は19〜23年、取替えは30〜40年
- エレベーター：補修は12〜15年、取替えは26〜30年
- 機械式駐車場：補修は5年、取替えは18〜22年
- 自動火災報知設備の取替え：18〜22年
- インターホン設備の取替え：15〜20年
見直し案で組合員が確かめたいこと
見直し案が総会に出たとき、組合員が確かめたいのは次の点です。どれもガイドラインや管理計画認定の基準に書かれている事項です。- 計画期間が30年以上あり、その中に大規模修繕工事が2回入っているか
- 給排水管やサッシのように、計画期間に入らず費用を計上していない項目が、その旨を明記されているか
- 目で見る調査や詳しい診断の結果にもとづいて作られているか
- 計画期間全体で、積み立てる額の合計が工事費の合計を下回っていないか
- 将来、一時金を集めたり借入れをしたりする予定が組み込まれていないか
- 物価や金利の変動をどう見込んだか、その前提の数字が示されているか
考えるための問い
- 自分のマンションの長期修繕計画は、最後にいつ見直されましたか。次の見直しを、1〜2年かかることも見込んで、いつ始める予定になっていますか。
- 今の計画で、給排水管やサッシの取替えは計画期間に入っていますか。入っていないなら、いつごろ、どのくらいの費用になりそうかを話し合ったことはありますか。
- 見直し案を受け取ったとき、上に挙げた点を自分で確かめられますか。分からないところを誰に、どこで聞けばよいかは決まっていますか。