法律と規約令和8年施行の区分所有法改正で総会の決め方はどう変わったか
令和8年（2026年）4月1日から、改正された区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）が施行されています。区分所有法は、マンションの持ち主どうしが建物をどう管理し、何をどう決めるかを定めた法律です。総会に来ない人や連絡のつかない人が多くて、修繕や規約の見直しがなかなか決まらないという悩みを抱えるマンションは少なくありません。今回の改正のうち、組合員の暮らしに直接かかわるのは、総会（法律では「集会」と呼びます）を出席者の多数決で決める仕組み、連絡のつかない持ち主の扱い、建替えの要件の三つです。どれも、総会の賛否をどう数えるかを変えるもので、組合員一人ひとりの一票の重みにかかわります。
改正の背景にある「2つの老い」
法務省によれば、改正法は令和7年5月23日に成立し、同月30日に公布されました（令和7年法律第47号）。法務省と国土交通省が背景に挙げるのは、建物と住む人の「2つの老い」です。築40年以上のマンションは全体の約2割（約137万戸）あり、その住戸の世帯主の5割以上が70歳以上とされています。建物が古くなるほど修繕や建替えの判断が必要になるのに、持ち主の高齢化や相続で総会の決議が成り立ちにくくなっている、という見立てです。普通の議案は出席者の過半数で決まる
改正前の区分所有法では、決議の母数は区分所有者全員でした。総会に来ず、委任状も議決権行使書も出さない人は、結果として反対した人と同じ扱いになっていました。改正後の第39条第1項は、法律や規約に別の定めがない限り、出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決めると定めています。ここでいう出席者には、議決権行使書（書面）や委任状（代理人）で議決権を使った人も含まれます（同条第2項）。 法務省の説明資料には、大規模修繕工事を決める総会を例にした図があります。全体の5分の2しか賛成していなければ、改正前は過半数に届かず否決でした。同じ人数の賛成でも、それが出席者の3分の2にあたれば、改正後は可決になります。規約の変更や大きな工事には出席の条件がある
規約の変更（第31条）や、建物の形や働きを大きく変える共用部分の工事（第17条）のように、4分の3の賛成が必要な「特別決議」も、出席者を母数にする仕組みに変わりました。ただし、こちらには定足数（会議が成り立つのに必要な出席の数）があります。区分所有者の過半数で、しかも議決権の過半数を持つ人が出席したうえで、出席者とその議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。法務省の資料は、改正前の標準管理規約が定足数を「半数以上」としていたのに対し、法律の「過半数」はちょうど半数を含まない点に注意を促しています。 共用部分の工事のうち、3分の2の賛成で足りる場合も新しく設けられました（第17条第5項）。共用部分に欠陥があって人の権利を侵すおそれがあるときにそれを取り除く工事と、高齢者や障害のある人の移動を楽にするための工事です。法務省の資料は、階段しかない5階建てのマンションにエレベーターを付ける例を挙げています。 招集の手続も変わりました。総会の招集通知には、どの議案についても会議の目的と議案の要領（中身のあらまし）を書くことになり、通知は少なくとも会日の1週間前に出さなければなりません（第35条第1項）。この期間は規約で延ばせますが、縮めることはできません。欠席した人の考えはどう数えられるか
出席者で決める仕組みは、関心の薄い人が多くても必要な修繕を進めやすくします。その反面、総会に出ず、書面も委任状も出さない人の考えは、賛成にも反対にも数えられなくなりました。改正前のように「欠席が反対の働きをする」ことはなく、欠席すれば決定の外に置かれるだけです。議案に意見があるなら、出席するか、議決権行使書で賛否を示すことが、以前より結果に直結します。連絡のつかない区分所有者を決議の母数から外す
新しい第38条の2は、所在等不明区分所有者の除外を定めています。誰が持ち主なのかが分からない、または持ち主の居場所が分からない区分所有者のことです。法務省の資料は、住民票などの公の記録を調べても所在が分からない場合や、持ち主が亡くなり、調べても相続人がいるかどうか分からない場合を例に挙げています。 外すかどうかを決めるのは、管理組合ではなく裁判所です。ほかの区分所有者か管理者が請求し、裁判所が認めると、その人は総会での議決権を持たなくなります。法務省の資料によれば、外された人は全ての決議の母数から除かれるので、出席者の多数決の対象にならない建替え決議でも計算に入りません。区分所有者の請求で裁判が出たときは、その人が管理者に知らせなければならず、管理者がいなければ建物内の見やすい場所に掲示します（同条第3項）。建替えの要件は5分の4、事情があれば4分の3
建替え決議（第62条）は、出席者の多数決の対象ではありません。法務省の資料は、区分所有権の処分を伴う決議をこの仕組みから外しています。区分所有者と議決権の各5分の4以上という原則は改正後も同じです。そのうえで、建物が次のどれかに当てはまる場合は、4分の3に下がりました（第62条第2項）。- 地震に対する安全性の基準を満たしていない
- 火災に対する安全性の基準を満たしていない
- 外壁などがはがれ落ちて、周りに危害を与えるおそれがある
- 給水や排水の配管が傷んで、衛生上ひどく有害になるおそれがある
- 高齢者や障害のある人の移動のしやすさの基準を満たしていない
管理規約との関係
改正法の附則によれば、令和8年3月31日までに招集手続を始めた総会には改正前のルールが使われ、4月1日以降に招集手続を始めた総会から新しいルールになります。施行前にした決議の効力は変わりません。一方、施行日からは、改正法と食い違う規約の定めは効力を失います。法務省の資料は、規約で招集通知の期間を5日まで縮められるとしていても、その定めは使えず、1週間前までに通知を出す必要があると説明しています。 国土交通省は令和7年10月17日にマンション標準管理規約を改正しました。総会の開き方や決議の要件など、管理組合の運営の土台にかかわる内容が含まれるため、各マンションの規約も見直しが必要だとしています。A棟の規約ではどうなっているか、管理規約のコーナーで確かめてみてください。考えるための問い
- 自分のマンションの規約は、総会の定足数や招集通知の期間を、改正後の区分所有法に合わせて直してあるでしょうか。
- 総会に出られないとき、議決権行使書や委任状をどう使えば、自分の考えを結果に反映できるでしょうか。
- 連絡のつかない持ち主の住戸があるとき、裁判所への請求を誰が、どの段階で考えるのがよいでしょうか。